前言
房貸對於多數人來說,是個沉重的經濟負擔。因為每月當繳完房貸後,身上經常會出現沒有多餘現金可運用,倘若當下又出現高消費需求,例如:結婚、出國、投資等等,這時經常就只能跟親朋好友借或跟銀行申請貸款,才能補足資金。
但你知道嗎?其實房貸也能透過正常方式管理,讓它變成成一筆可活用的資金做周轉嗎?
沒錯,它就是「理財型房貸」。
因此本篇將告訴你什麼是理財型房貸? 理財型房貸利率又該怎麼計算? 教會你如何活用一筆資金,讓房貸不再是經濟上的重擔。
理財型房貸是什麼?
理財型房貸顧名思義就是:理財 + 房貸 = 理財型房貸。
簡單來說,運用現金流的時間差概念,我們可將每個月已償還銀行房貸的本金,轉換成可供借款的循環信用額度。所以每當你有資金上的緊急需求時,其實我們可以隨時向銀行重新借出來運用。
所以我們在實際操作的案例中,經常運用『理財型房貸』使其轉變為變成投資的工具。
理財型房貸利率計算方法
理財型房貸的利息是以每日為計算,而在每月月底進行結算。
理財型房貸的簡單計算方式如下:
當日最高可借金額x(利率/ 365 天)x借款天數=應繳金額。
所以假設我們以 60 萬,借貸 20 天,利率為 3.85 %計算,詳細利息如下表所示:
理財型房貸利率計算方式 | |
品項 | 內容 |
動用金額 | 600,000 |
天數 | 20天 |
利率 | 3.85% |
應繳金額 | 1,266 |
參考各家銀行貸款利率 |
倘若能透過正確的資金運用模式,是不是非常方便呢?
理財型房貸 vs 一般房貸
很多人對於理財型房貸與一般房貸的定義不太了解,到底這兩者房貸的差異性是什麼?其中到底又有什麼區別呢?
正常情況我們在購屋前,在資金不足的情況下,都會向銀行申請房屋貸款,借款人需依本利均攤方式開始還款,而償還掉的本金則不能再借出運用,稱為一般房貸。
同樣地,理財型房貸則是能將償還掉的本金,借出循環利用,以動用天數按日計息,可隨借隨還,靈活運用。
我特別將兩者不同的地方用表格呈現,詳細差異如下:
理財房貸vs一般房貸兩者差異性 | ||
項目 | 理財型房貸 | 一般房貸 |
利息計算方式 | 按日計息、動用才計算 | 本利均攤 |
額度 | 房貸已償還的金額 | 大約8.5成 |
利息 | 高於一般房貸 低於信貸 | 1.3~1.8%左右 |
期限 | 一年一約,可續約 | 20~30年 |
透過不同的契約模式,就可以將原本固定支出的負債轉化成可隨時運用的現金流,是不是很方便呢?
理財型房貸優缺點
我們上述說明許多關於理財型房貸的資訊,這邊也特別再用列點式讓更多人了解理財型房貸的優點與缺點。
理財型房貸優點
1.按日計息
一般房貸或信用貸款撥款後,不管借款人有無動用資金,利息都從當日開始計算。而理財型房貸,好處在於按日計息,從動用金額時開始計息。對於短期需要資金的人,理財型房貸較為划算。
2.利息比信貸低
信貸屬於無擔保品貸款,因此銀行只能憑借申貸人的個人信用進行評估,所以利率較高,大約落在 5 % ~ 15 %左右。但,理財型房貸屬於抵押貸款,對銀行而言風險相對較低,利率也較低,大約 2 %~ 9 %之間。
3.隨時動用
當你急需一筆錢時,申請一般信貸至少花上7個工作天,進行審核、撥款等。而申辦理財型房貸,只需要攜帶存摺到銀行就能直接取款,或是金融卡在ATM提領現金皆可。方便性大幅提高。
4.還款彈性、無需綁約
普遍信貸需綁約,綁約期限一年不等,提前清償還需支付違約金。而理財型房貸無綁約限制,可隨借隨還,提前償還也無違約金。使用上更加彈性。
理財型房貸缺點
1.一年一約
理財型房貸採一年一約制,屬於短期契約,即使第二年銀行會自動續約,但第三年開始,需要重新審查財力證明,如收入減少,貸款額度則大幅降低。
2.額度使用有限
理財型貸款,可用額度取決於已償還金額。如果僅償還一年的本金,因此可動用額度也有限。
3.利率高、審核嚴格
對銀行而言,一般房貸的本金無法動用,相較於理財型房貸可隨時將已償還的本金循環利用,因此風險遠高於一般房貸。審核也就更為嚴格,且貸款成數、利率皆劣於一般房貸。若沒有短期資金需求,一般房貸較划算。
4.用途受限
理財型房貸,可用於投資股市,但不能投資房市。如果有購屋需求,可申請一般房貸或增貸。理財型房貸如果用於支付頭期款,會被取消額度轉為一般房貸。
理財型房貸申請條件及流程
說到這邊,相信有很多人也想知道理財型房貸有什麼申請資格與限制?
其實它跟一般房貸一樣,銀行會評估申辦人自身條件及房屋地段,以下我也替大家統整出理財型房貸的應具備什麼條件:
申辦資格
- 年滿20歲
- 信用良好(不能低於600分)
- 名下有房屋
- 具備償還能力(須提供財力證明)
申請流程
- 申請貸款:透過電話、線上管道向銀行提出理財型房貸申請,並準備好相關資料。
- 徵信鑑價:銀行依據申請人提供的資料來調閱聯合徵信中心的信用紀錄,並進行不動產鑑估。
- 審核:銀行針對貸款人自身條件、資金用途、還款來源、擔保品條件等項目,來評估是否核貸以及貸放條件。
- 簽約對保:銀行核准貸款申請後,會與房貸業務員約時間,進行對保,確認彼此了解貸款利率及還款方式,最後簽訂契約。
- 不動產設定:簽訂貸款契約後,銀行會進行不動產抵押權設定程序,設定登記規費、謄本費及書狀費等費用,須由借款人負擔。
- 產物保險:銀行撥款前,會要求申貸人投保「住宅火險及地震基本險」。
- 撥款入帳:完成投保後,銀行會將其款項撥入指定帳戶,並將理財型房貸的額度,綁定在一筆存款帳號,並核發金融卡給申貸人。
結語:學會理財型房貸,資金運用沒煩惱
希望藉由這次分享「理財型房貸的優缺點」,可以幫助你更清楚如何靈活運用手上的資金,並有效配置,運用理財型房貸,創造更多可能。
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我是理財醫生陳大仁,我們下篇文章見囉!